Beter zicht op vastgoedbubbels dankzij nieuwe rekenmethode CBS

Voetganger loopt langs een makelaar met in de etalage borden van huizen die te koop en verkocht zijn.
© ANP / Laurens van Putten
De wereldwijde financiële crisis van 2008 maakte duidelijk dat inzicht in het ontstaan van vastgoedbubbels van groot belang is. Maar vooral bij commercieel vastgoed is dit lastig te verkrijgen. CBS-statisticus Farley Ishaak onderzocht hoe we toch zicht kunnen krijgen op allerlei verborgen transacties op deze markt. Hij promoveerde op 25 april 2025 op dit onderwerp aan de TU Delft. ‘Met meer nauwkeurige statistieken hadden we destijds eerder kunnen zien dat het niet de goede kant uitging’, aldus Ishaak.
De handel in commercieel vastgoed heeft een heel ander karakter dan die op de woningmarkt. Niet alleen is de markt heterogener met objecten die enorm in omvang verschillen, het gaat bij deze transacties vaak ook om meerdere objecten. In plaats van een enkel huis verwisselen soms hele pakketten aan onroerend goed van eigenaar. Dit zijn zogenoemde portefeuilleverkopen waarbij bijvoorbeeld twee bedrijfspanden, tien winkels en twintig woningen de verkoop ingaan. Soms gaan ook grote aantallen huurwoningen in één keer over van de ene belegger naar de andere. Als deze commerciële transacties ook nog geschieden als aandelenoverdracht, is de inhoud ervan onttrokken aan het zicht.

Markt- en prijsontwikkelingen

‘Deze ‘share deals’, zoals het in vastgoedjargon heet, vertroebelen het beeld en zorgen voor een laag aantal waarnemingen’, legt Ishaak uit. ‘Er worden namelijk geen bezittingen verhandeld, maar aandelen in lege BV’s waarin het vastgoed is ondergebracht.’
En dat is een probleem wanneer je als toezichthouder zicht wil houden op de markt- en prijsontwikkelingen. Het is namelijk ondoorzichtig welke prijzen worden betaald per object in zo’n aandelentransactie. Bij overdracht van grote vastgoedpakketten is bovendien vaak sprake van een ‘kwantumkorting’, net als in de supermarkt. Als je de hoogte daarvan niet kent, ken je de werkelijk betaalde prijzen niet.

Kwantitatief onderzoek

Ishaak stuitte op het probleem door zijn werk bij het CBS. Hij studeerde bestuurskunde, maar hield zich na zijn studie vooral bezig met kwantitatief onderzoek: cijfers op een rij zetten en met elkaar vergelijken. Sinds 2013 doet hij dat bij het CBS, als productieleider bouw- en vastgoedprijzen. Deze afdeling publiceert maandelijks de prijsontwikkelingen van Nederlandse gebouwen. Sinds de financiële crisis van 2008, na het faillissement van zakenbank Lehman Brothers, kreeg zijn afdeling er van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en de G-20 een taak bij: hulp bieden bij het inzichtelijk maken van vastgoedbubbels.

Farley Ishaak ontvangt zijn bul na de verdediging van zijn proefschrift aan de TU Delft
© CBS

Inzicht in commercieel vastgoed

Net als collega’s in andere landen ontwikkelden de statistici van het CBS daarvoor indicatoren die inzicht geven in de vastgoedmarkt. Hoe je dat doet bij commercieel vastgoed? Gewoonlijk worden de woningmarktmethoden er zonder aanpassingen op toegepast. Maar dat zorgt voor een grote onzekerheidsmarge. Aandelentransacties in deze sector zijn namelijk niet altijd transparant. Ishaak becijferde dat meer dan 30 procent van alle transacties op de Nederlandse vastgoedmarkt in ‘share deals’ verborgen zit. Ook portefeuilleverkopen komen in grote getalen voor. De methode die de promovendus bedacht, begint met het splitsen van portefeuilles. Hij telt daarvoor de WOZ-waarden van kantoren, bedrijfspanden, woningen en winkels bij elkaar op. Deze waarden zijn opgevraagd bij het Kadaster. Op basis daarvan maakt hij een verdeelsleutel met het percentage dat is neergeteld voor elk object in het totaalbedrag. Daarnaast ontwikkelde hij een nieuwe indexmethode, gericht op lage aantallen en heterogene waarnemingen. Met behulp van de open-source programmeertaal R voegde hij deze rekenmethode toe aan het R-package ‘cbsREPS’. Doordat dit package opgenomen is in de openbare opslagplaats van R (CRAN), kan de methode wereldwijd toegepast worden door R-gebruikers.

Woningprijsontwikkelingen

Ishaak gebruikte zijn methode ook om woningprijsontwikkelingen te berekenen op gemeenteniveau. Bestaande methoden waren voorheen onvoldoende nauwkeurig. Daarom publiceerden het CBS en het Kadaster alleen de prijsontwikkelingen voor de vier grootste gemeenten. Door gebruik te maken van prijsinformatie uit de afgelopen perioden zijn meer nauwkeurige berekeningen mogelijk. Het resultaat is dat sinds kort de huizenprijsontwikkelingen voor 306 gemeenten worden gepubliceerd. Ook de ontwikkeling van kavelprijzen worden er inmiddels mee berekend.

Inzichten

Wat voor inzichten leveren deze verbeterde technieken op? ‘Wat betreft de huizenprijzen: die zijn eind 2024 in vrijwel alle gemeenten gestegen. Edam–Volendam springt eruit, omdat daar de prijzen begin 2023 zijn gedaald en de rest van het jaar nog geen herstel toonde’, vertelt Ishaak. ‘In 2024 zien we pas een herstelbeweging met een groter verschil als gevolg.’ Gaan we eigenlijk richting een volgende vastgoedbubbel? ‘Daar lijkt het niet op, omdat de prijsontwikkeling van woningen én commercieel vastgoed in 2023 juist een beetje is afgevlakt. Daarnaast zul je daarvoor naar de financieringskant van het vastgoed moeten kijken. Omdat de leenhoogte in het vorige decennium is beperkt en de inkomens mee zijn gestegen, lijken we daarmee beter bestand tegen een vastgoedbubbel dan in 2008.’ 

Kennis toepassen

De nieuwe methode die de promovendus bedacht, heeft inmiddels zijn nut bewezen: het CBS gebruikt hem al voor berekening van de vastgoedcijfers die ieder kwartaal worden gepresenteerd. Ook elders in Europa verkennen statistici de methode voor gebruik. Ishaak: ‘Prima, want kennis moet worden toegepast.’

Relevante links